חרבות ברזל – היבטי תכנון ובנייה
על רקע מצב החירום קודמו ומקודמים בימים אלו מספר תיקוני חקיקה, צווים, תקנות והוראות שעה הנוגעים להיבטי תכנון ובנייה.
דחיית מועדים - תמ"א 38
- המועצה הארצית אישרה בישיבת ב- 2.1.24 ארכה של ששה חודשים למספר מצומצם של רשויות מקומיות להגשת תוכנית חלופית לתמ"א 38 – עד ליום 8.1.24.
- רשות שתגיש תוכנית חלופית עד למועד החדש שנקבע, התמ"א תוארך בתחומה עד לחודש מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החלופית, אלא אם הרשות תודיע מיוזמתה שהיא לא מעוניינת בהארכת התמ"א. במצב זה, התמ"א תסיים בה ביום 29.8.2024.
- בכל יתר הרשויות המקומיות תמ"א 38 פקעה ב-1.10.23 ובכך לא חל כל שינוי.
- החלטת המועצה נבעה מדחיית הבחירות לרשויות המקומיות בעקבות מלחמת "חרבות ברזל", ומאחר שבחוק הארכת מועדים נקבעה הוראה שדחתה את הוראת פקיעת התמ"א בחצי שנה, מיום 29.2.24 ליום 29.8.2024.
- החלטה זו מתקנת את החלטת המועצה הארצית מאפריל 2023. ניתן לעיין בנוסח ההחלטה וכן ברשימת הרשויות שעבורן ניתנה אפשרות להאריך את התמ"א בתחומן (בכולו או בחלקו) באתר מינהל התכנון בקישור כאן.
פטור מהיתר למיגון מבני ציבור:
- ב-4.12.23, פורסמה טיוטת תקנות הקובעות פטור מהיתר בניה לצורך הוספת מיגון למבני ציבור (מרחב מוגן מוסדי). ניתן לעיין בטיוטה באתר מינהל התכנון בקישור כאן.
- הנוסח אושר במועצה הארצית ב-5.12.23.
- טיוטת התיקון צפויה להתפרסם בימים הקרובים להערות הציבור.
- מסלול הפטור יחול רק על שתי הקומות הראשונות של המבנה.
- המסלול יחול על מבני בשימוש ציבורי ולא רק על מוסדות ציבור בבעלות/הפעלת המדינה/הרשות המקומית.
- תיקון זה מתווסף לתקנות פטור למיגון מבני חינוך שאושרו במועצה הארצית בחודש נובמבר.
תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (הוראת שעה), התשפ"ד-2023:
- המועצה הארצית אישרה ב-16.11 הצעת תקנות שייתנו פטור מהיתר למיגון מבני חינוך.
- לאחר אישור המועצה, פורסמה טיוטת התקנות להערות הציבור, והן צפויות להיחתם ע"י שר הפנים בימים אלה.
- חלק ניכר מדרישותינו התקבל, לרבות: לא להתנות את ביצוע העבודות באישור משרד החינוך, מתן אפשרות למקם את המרחב המוגן שלא בצמידות למבנה הקיים ככל שיש לזה עדיפות תכנונית/מיגונית והגבלת מסלול הפטור למוסדות חינוך המוקמים בקרקע המיועדת לשימושים ציבוריים. לצד זאת, לא התקבלה דרישתנו להחיל את המסלול רק על מוסדות חינוך שבבעלות/הפעלת הרשות המקומית.
- מסלול הפטור יחול רק על שתי הקומות הראשונות של המבנה.
- המסלול יחול על מבני בשימוש ציבורי ולא רק על מוסדות ציבור בבעלות/הפעלת המדינה/הרשות המקומית.
הקמת מבני ציבור יבילים לשימוש מפונים – סדרת צווים מכוח חוק התכנון והבנייה, הפוטרים פטור מתכנית ומהיתר להקמת מבנים יבילים זמניים לשימוש תושבים מפונים:
- במהלך חודש נובמבר פורסמו שלושה צווים שקובעים פטור מתכנית והיתר להקמת מבני חינוך יבילים לתושבים שפונו עקב מצב החירום, עבור מתחמים ספציפיים ברשויות הבאות: רעננה, אילת, מ"א אילות, מ"א ערבה תיכונה, מ"א תמר, מצפה רמון, ירוחם, מ"א חוף הכרמל, מ"א עמק חפר, מ"א תמר, טבריה, מ"א מטה יהודה, מ"א חוף השרון, מ"א רמת נגב, עמק הירדן. לחצו כאן לעיון בנוסח הצו השלישי, המפרט גם את תכניהם של הצווים הקודמים.
- ב-21.11 פורסמה טיוטת צו דומה למטרת הקמת מבנים יבילים זמניים לטובת מוסדות בריאות הנפש בשטחי המועצות האזוריות תמר וחבל אילות. ב-30.11 פורסם תיקון לצו שהוסיף אתר נוסף בתחום המועצה האזורית תמר. המבנים יוקמו ע"י הרשות המקומית ו/או משרד הבריאות. ניתן לעיין בטיוטת הצו בקישור כאן.
- ב-3.12 פורסמה טיוטת צו דומה למטרת הקמת מבני מגורים יבילים זמניים בשטח הקיבוץ שפיים לטובת שיכון תושבים שפונו מכפר עזה. ניתן לעיין בטיוטת הצו בקישור כאן.
פטור מתכנית והיתר לבניית מתחמי מגורים למפונים - חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 150 והוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ד-2023:
- הוראת שעה לתקופה של שנה: שר הפנים יוסמך לאשר בניית מתחמי מגורים לתושבים שפונו מבתיהם במסגרת מצב החירום, בפטור מתכנית ומהיתר בהליך של קביעת צו – לא מדובר על שיקום עוטף עזה (המקודם בהליך אחר) אלא בבניית מגורים זמניים ביישובים קיימים.
- ואולם, הובהר כי המבנים עצמם לא יהיו זמניים, אלא יוכלו לשמש למגורים גם לאחר תום מצב החירום. לפי הוראת השעה, יהיה על המדינה להגיש בדיעבד תכנית עבור המתחמים שהוקמו בצו בתוך שנתיים, או להשיב את המצב לקדמותו.
- זהו הליך עוקף תכנון ועוקף שלטון מקומי. ניתן יהיה להפעיל מסלול זה בכל מקום בארץ תוך דילוג מלא על הרשות המקומית ומערכת התכנון. צו כאמור יינתן לאחר שהתקבלה חוות דעת מתכנן המחוז לפיה "יש אפשרות בירה להסדרת העבודות בדיעבד במסגרת תכנית וכי הן מתאימות לתכניות מתאר ארציות (לרבות תכניות לתשתיות לאומיות).
- במהלך הדיון בחוק בכנסת, בוצעו בו מספר דיוקים וסייגים, ובכלל זה:
- החוק יחול על מתחמים בגודל של עד 500 דונם ועד 500 יח"ד.
- ניתן יהיה להקים בהליך זה גם שימושים "נלווים למגורים" ובכלל זה לצרכי ציבור.
- ניתן יהיה להחיל הליך זה רק ביישובים קיימים – לא ניתן יהיה להקים יישוב חדש, ואולם ניתן יהיה להקים מתחם מגורים בשטח שצמוד ליישוב (גם מחוץ לקו הכחול).
- הצו לא יחול בסביבה החופית, בשמורות טבע וגנים לאומיים (גם בשטחים המיועדים לאכרזה). ניתן יהיה להקים את המתחם על שטח של יער (עד 20% משטח היער, אלא אם קבעה המועצה הארצית שיעור גדול יותר).
- ראש הרשות המקומית שבתחומה מוצע הצו, יוכל להגיש עמדתו בכתב למועצה הארצית (בתוך 7 ימים מפרסום סדר יומה של המועצה), והיא תוגש לשר הפנים יחד עם עמדת המועצה הארצית.
- הצעת החוק קודמה בהליך בזק ואושרה בחמישי שעבר – 7.12. ניתן לעיין בנוסח הסופי של החוק שפורסם ברשומות בקישור כאן.
חוק דחיית מועדים – פרק התכנון והבנייה – חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (תכנון ובנייה ומקרקעי ציבור), התשפ"ד-2023
- מדובר בחלק שפוצל מהצעת חוק דחיית מועדים, שנדון בימים אלה בכנסת ועוסק במגוון נושאים.
- פרק זה עוסק בדחיית מועדים בהליכי תכנון ובנייה וחל על כל מוסדות התכנון (ארציים, מחוזיים ומקומיים).
- בין היתר נקבע, כי תוקף ההסמכה של ועדה מקומית עצמאית יוארך בשנה.
- לנוסח התווספה "ברגע האחרון" הוראת שעה שקבעה שאם ועדה מקומית לא קיבלה החלטה בבקשה להקלה בתוך 90 ימים - ההחלטה תעבור להכרעת ועדת הערר (מ-40 יח"ד – העברה אוטומטית, 20-40 יח"ד - לפי בקשת מבקש ההקלה). לאחר ההחלטה בהקלה, הבקשה תחזור לרשות הרישוי למתן היתר.
הוראות מיוחדות בעניין תוספות מיגון למבנה קיים (הוספת ממ"ד/ממ"מ) - פטור מהיטל השבחה ומתביעה לפי סעיף 197, הליך רישוי מקוצר מיוחד (תיקון 149 לחוק התו"ב):
- בניית ממ"ד/ממ"מ במבנה קיים, מכוח תכנית שמטרתה היחידה היא תוספת מיגון או שיפורי מיגון במבנה קיים, לא תחויב בהיטל השבחה ולא ניתן יהיה לדרוש פיצוי בגינה מכוח סע' 197 לחוק התו"ב.
- ברגע האחרון, במהלך הדיון בכנסת, הוצע להרחיב את ההגדרה של ממ"ד, כך שיוכל לכלול גם חדר שירותים / רחצה. לבסוף הוחלט להגביל הרחבה זו רק ליישובי קו עימות (עד 7 ק"מ מגבול עזה ועד 9 ק"מ מגבול הצפון). בעקבות שינוי זה, מקודם בימים אלה תיקון לתמ"א 40, כך שהפטור מהתכנית המפורטת יחול גם על תוספת חדר הרחצה.
- בנוסף , נקבע הליך רישוי מקוצר מיוחד לעניין הקמת ממ"דים (קרי – בחריגה מתקנות רישוי מקוצר). בין היתר, נקבעו לוחות זמנים "צפופים" יותר לתהליך הוצאת ההיתר, וכן נקבע כי בעל ההיתר ישלים את ההתייעצות עם הגורמים הנוספים טרם הגשת הבקשה לרשות הרישוי. המשמעות – מצד אחד, שעון החול של רשות הרישוי מתחיל לפעול רק לאחר השלמת התהליכים מול הגורמים הנוספים; מצד שני – רשות רישוי לא תוכל לפנות מיוזמתה לגורם שלא נתן תשובתו בפרק הזמן המוגדר, שכן נקבע מנגנון של "שתיקה כהסכמה".
- שר הפנים הוסמך לקבוע סייגים לסמכות הועדה המקומית לקבוע הנחיות מרחביות בעניין זה.
-
כמו כן, במסגרת חוק זה, בוצע גם תיקון כללי בנושא פרסום הכוונה לקדם תכנית במגרש, שלא נוגע רק לענייני מיגון אלא לתכניות בכלל, הקובע כי יו"ר מוסד תכנון יוכל לקבוע דרכי פרסום נוספות לשילוט פיסי עבור תכניות המיועדות להפקדה.
-
הצעת החוק אושרה בכנסת בקריאה שניה ושלישית ביום חמישי, 30.11.23, וניתן לעיין בה בקישור כאן.
עדכון מפרט פיקוד העורף להקמת ממ"ד:
- כצעד משלים לתיקונים אלה, פורסם גם תיקון לתקנות ההתגוננות האזרחית, אשר שינה את מפרט הממ"ד, וקבע שמבואת כניסה לממ"ד תוכל להיחשב כחלק מהממ"ד (לרבות בכל הנוגע לפטור מהיטל השבחה ו-197 כאמור לעיל), וכי ניתן יהיה לפטור מהקמת מערכת אוורור וסינון אוויר שעד כה הייתה מחויבת.
- התיקון פורסם ברשומות ביום 30.11.2023 וניתן לעיין בו בקישור כאן.
פטור מתכנית מפורטת להקמת ממ"דים (תיקון תמ"א 40 – הרחבת "מגן הצפון" לכל הארץ):
- התיקון יאפשר להקים ממ"ד מכוח תכנית ארצית – במודל דומה לזה של תמ"א 38.
- ניתן יהיה להוציא היתר לממ"ד/ממ"מ (מרחב מוגן מוסדי) במבני מגורים ומבני ציבור, ללא הגשת תכנית מפורטת, תוך חריגה מקווי בניין מאושרים.
- התקבלה דרישתנו להותיר שיקול דעת לוועדה המקומית בבקשות להקמת ממ"ד בחזית הפונה לרחוב (הועדה המקומית תוכל לבחון את הנחיצות שבמיקום הממ"ד דווקא בחזית הפונה לרחוב לעומת חלופות אחרות במבנה).
- קיים חשש לניצול יתר של תכנית זו שלא למטרות מיגון אלא לטובת הרחבת דירות קיימות תוך עקיפת מערכת התכנון, בפטור מהיטל השבחה, תוך יצירת "מפגעים" עירוניים (פגיעה בחזות הרחוב, במרקמים לשימור, בעצים ושטחי חלחול). כמו כן, קיים חשש שמסלול זה יפגע ביכולת לקדם התחדשות עירונית, ובכדאיותם היחסית של המסלולים המיועדים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
- התיקון לתמ"א אושר במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-30.11. ניתן לעיין במסמכי התכנית באתר מינהל התכנון בקישור כאן.
עדכון מפרט פיקוד העורף להקמת ממ"ד:
- כצעד משלים, פורסם גם תיקון לתקנות ההתגוננות האזרחית, אשר שינה את מפרט הממ"ד, וקבע שמבואת כניסה לממ"ד תוכל להיחשב כחלק מהממ"ד (לרבות בכל הנוגע לפטור מהיטל השבחה ו-197 כאמור לעיל), וכי ניתן יהיה לפטור מהקמת מערכת אוורור וסינון אוויר שעד כה הייתה מחויבת.
- התיקון פורסם ברשומות ביום 30.11.2023 וניתן לעיין בו בקישור כאן.
פטור מהיתר להקמת מתקני אגירת אנרגיה במתקני חירום של הרשות המקומית
בתאריך ה-06.11.23 נחתם ופורסם צו התכנון והבנייה הנותן פטור מהיתר להקמת מתקני אגירת אנרגיה במתקני חירום של הרשות המקומית - מרכזי הפעלה (חמ״לים) ומרכזי קליטה לאוכלוסיה בחירום. על-פי הצו, לא רק הרשות המקומית יכולה להקים את המתקנים בפטור אלא גם המדינה או גורם שהסכימה לכך.
פטור זמני מהיתר בנייה עבור הקמת ממ"ד
על רקע מצב החירום, בתאריך ה-24.10.23 אושרה במועצה הארצית ונחתמה על-ידי שר הפנים הוראת שעה בדבר פטור זמני (לתקופה של שנה) מהיתר בנייה עבור הקמת ממ"ד במבני מגורים צמודי קרקע ועד שתי קומות (ללא מגבלת יחידות דיור). הקמת הממ"ד תתאפשר לאחת קבלת אישור פיקוד העורף ("הרשות המוסמכת" בנוסח הוראת השעה), ולאחר הגשת מסמכים כמפורט בתקנות. לאחר סיום העבודה, מבצע העבודה מחויב לדווח על כך לפיקוד העורף ולרשות הרישוי ולצרף שורת אישורים ומסמכים כמפורט בתקנות.
- תקנות הפטור מהיתר לממ"ד
- דגשים ליישום תקנות הפטור להתנהלות בזמן חירום - מצגת מינהל תכנון ופקע"ר 29.10.23
- פטור מהיתר בנייה להוספת ממ"ד לדירות מגורים קיימות - מינהל תכנון
- תקנות פטור מהיתר להוספת ממ"ד - הדרכה לוועדות מקומיות 29.10.23
- תקנות פטור מהיתר להוספת ממ"ד למבנים צמודי קרקע (הורעת השעה) - הקלטת הדרכה לוועדות מקומיות
תקנות חישוב שטחים – ביטול ההבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות (תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ד-2023):
- כמו כן, במהלך תקופת החירום, ב-3.12, חתם שר הפנים על התיקון לתקנות חישוב שטחים, שמבטל את ההבחנה שהתקיימה עד כה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות בתכניות.
- ההחלטה לעבור ל"שיטה נפחית" בתכניות התקבלה בחוק ההסדרים ב-2021. במקור הוחלט להחיל את התיקון רק על תכניות חדשות. עתה הוחלט לאפשר זאת גם בתכניות קיימות ומאושרות.
- לחצו כאן לעיון בנוסח התקנות.