הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

פורום ה-15 ליווה את תהליך החקיקה להקמתה של רשות ממשלתית להתחדשות עירונית. יחד עם מהנדסי ערים וגורמים מקצועיים נוספים בעיריות, וכן יועצים מקצועיים בתחום התכנון והבנייה, לקח פורום ה-15 חלק פעיל בדיוני "ועדת הרפורמות" של הכנסת, בה נידונה הצעת החוק, וליווה את אישור החוק בקריאה שניה ושלישית במליאת הכנסת.

במהלך הדיונים עמד פורום ה-15 על סוגיות מהותיות אשר לדעתו היו עשויות להוות חסם מפני קידום התחדשות עירונית ולפגוע פגיעה קשה ברשויות המקומיות, בהן מתן פטור מארנונה, ייצוג חסר של השלטון המקומי בוועדה המייעצת לשר בעניין הכרזה על מתחם להתחדשות עירונית, הפחתה של אגרות בנייה במיזמים של התחדשות עירונית, ועוד.

ביתר שאת, ובאופן עקרוני, התנגד פורום ה-15 להכללת תמ"א 38 בחוק, (שמיסדה פרקטיקה בעייתית של עקיפת תהליכי תכנון מקומיים תחת הכותרת המוטעית "התחדשות עירונית"), בכפיפה אחת עם פרויקטים תכנוניים של התחדשות עירונית. הכללת פרויקטים על פי תמ"א 38 בחוק עיוותה את המטרות שביסוד תמ"א 38 ופגעה פגיעה קשה באפשרותן של הרשויות המקומיות לספק את המערך התכנוני והתשתיתי המשלים, אשר ראוי ודרוש לתמיכה בתהליכי ההתחדשות העירונית והוספת אוכלוסיה באותו תא שטח.

על אף האמור לעיל, הממשלה התעקשה על הכללת תמ"א 38 בחוק. עם זאת, בעקבות התנגדות פורום ה-15 הסכימה הוועדה להטמיע מספר שינויים הממתנים במידה מסוימת חלק מהסוגיות העקרוניות עליהן הצבענו, בהן למשל התניית הכרזה על מתחם פינוי-בינוי בהתייעצות והסכמת הרשות המקומית שבתחומה המתחם המוצע ועוד.

פורום ה-15 המשיך ללוות את יישום החוק בעיריות עם הקמתה בפועל של הרשות להתחדשות עירונית, לרבות הכנת תכניות כוללניות להתחדשות עירונית בעיריות כקבוע בחוק. במקביל, ממשיך פורום ה-15 לפעול לקידום הסכמי גג ממשלתיים גם עבור התחדשות עירונית, ולא רק לבניית שכונות חדשות בפאתי הערים.

 

עדכון החקיקה בנושאי התחדשות עירונית במסגרת חוק ההסדרים שנים 2021-2022

במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2021-2022, ליווה פורום ה-15, בשיתוף עם מרכז השלטון המקומי, את הדיונים בפרק ההתחדשות העירונית בחוק.

התיקון שינה את הגדרת תנאי הסף הנדרשים לצורך הכרזה על מתחם פינוי בינוי/עיבוי בניה - בנוסח החוק הקודם, על מנת שניתן יהיה להכריז על שטח כמתחם לפינוי בינוי/עיבוי בניה, השטח המיועד היה צריך לכלול לפחות 24 יח"ד (לפני ההריסה). לפי התיקון החדש לחוק, כשמדובר במתחם שיזמה הרשות המקומית או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בהסכמת הרשות המקומית – מספר יחידות הדיור החדשות במתחם חייב להיות לפחות פי 2 ממספר יחידות הדיור במצב הקודם, או לפחות 70 יחידות דיור – לפי הגבוה מביניהם. כשמדובר בפרויקט שיזם יזם פרטי – חובה שתהיה הסכמה של הרשות המקומית, שיהיה קיים תכנון ראשוני לפינוי ובינוי במתחם המדובר, ומספר יח"ד הקיים במתחם יהיה לכל הפחות 24.

כמו כן, קבע החוק ברירת מחדל חדשה כי גובה היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי יהיה רבע מההשבחה (בחוק המקורי – מחצית מההשבחה). עם זאת, נקבע כי רשות מקומית רשאית לחלק את תחומה לאזורים בשטח של 30 דונם לפחות לכל אזור, ולקבוע בכל אזור חובת תשלום אחרת של היטל ההשבחה - מלוא ההיטל (מחצית ההשבחה), פטור מלא מהיטל (ללא השבחה), או פטור חלקי (רבע מההשבחה, כפי שקובעת ברירת המחדל החדשה), וזאת בתנאי שהחלוקה לאזורים בוצעה עד ל-1 במאי 2022. התיקון לחוק לא מאפשר לרשות המקומית לקבוע מדרגות ביניים או לקבוע שיעורי השבחה שונים במבנים שונים במתחם, בהתאם למאפייניהם.

הופחת הרוב הדרוש לצורך הגשת תביעה נגד בעל דירה שלא מסכים לתוכנית פינוי בינוי – מ-80% מבעלי הדירות במקבץ (כיום) לשני שלישים. בית משפט רשאי לקבוע כי דייר שמסרב לא ייכלל בחישוב הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות, אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה שלא כדין. בנוסף, נקבע שגם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

בנוסף, נקבע כי 70 מלש"ח מכספים שהאוצר היה צריך להעביר עד כה לקרן להתחדשות עירונית ייועדו לתמיכה במיזמי פינוי בינוי בגליל ובנגב, והשאר ייועדו להסכמי מסגרת בין המדינה לרשויות מקומיות למימוש תכניות התחדשות עירונית למגורים.